De Stichting Maatschappij en Veiligheid heeft kennis genomen van enkele verhalen van particuliere verhuurders die geconfronteerd worden met huurders die hennep kweken[1] in de gehuurde woning en een enorme schadelast veroorzaken.[2] De schade is nauwelijks te verhalen op de huurders en komt voor rekening van de woningeigenaren. Een groot deel van deze woonfraude kan worden voorkomen, wanneer de huurders aan een grondig onderzoek worden onderworpen door professionele verhuurmakelaars en -bemiddelaars.
Financiële en emotionele schade
De gedupeerde particuliere verhuurders krijgen onder meer te maken met huurderving; diefstal van goederen; schade aan het pand; soms ook torenhoge elektriciteitsrekeningen; maar ook onkosten voor ontruimingen en eventuele sluiting van een pand door de gemeente. De gemeente kan namelijk, bij het aantreffen van bepaalde drugs in de woning, de woning ´op slot doen´. Ook krijgen gedupeerde verhuurders te maken met boetes die worden opgelegd in verband met hennep in de woning, en met de gerechtelijke kosten om een huurcontract te laten ontbinden.
En alsof dat nog niet genoeg is, is er de emotionele schade. Gezinnen worden geconfronteerd met criminelen/oplichters in hun woning. Het is een grote stap om een gerechtelijke uitzettingsprocedure tegen deze huurders te starten, want veelal zitten er misdaadorganisaties achter waar je liever zo min mogelijk mee te maken hebt.
Naast dit alles vormt een hennepplantage in de woning een reëel brandgevaar (door kortsluiting en lekkage). Naast onkosten voor de verhuurder betekent brand ook een veiligheidsrisico voor omwonenden.
Verantwoordelijkheid
Alles overziend lijkt alle ellende voor rekening te komen van de verhuurder, die veelal (bijv. in het geval van expats) ver van de woning vandaan zitten. En dit terwijl de gedupeerde verhuurders in de verhalen die wij hoorden, hun woning niet zo maar aan de eerste de beste hebben verhuurd, maar een verhuurmakelaar/bemiddelaar hebben ingeschakeld, in de veronderstelling zo geen of minder risico’s te lopen. De verhuurmakelaars uit onze voorbeelden hebben echter niet gedaan wat zij beloofden; zij zijn in zee gegaan met huurders waarvan zij hadden kunnen weten dat het niet goed zat.
Verhuurmakelaars
Voor 2002 was (verhuur)makelaar een “beschermd” beroep. Vanwege deregulering, verzelfstandiging en concurrentie-bevordering is besloten dit een zogeheten “vrij” beroep te maken. Als gevolg daarvan kan eenieder verhuurmakelaar worden; toezicht ontbreekt en in de wet is te weinig geregeld waaruit verhuurbemiddeling etc. dient te bestaan. Hierdoor is een groep makelaars ontstaan die het proces van verhuur minder goed beheerst en het niet zo nauw neemt met het screenen van potentiele huurders, wat sowieso al lastig is door de wet op de privacy.
Het zijn vooral particuliere verhuurders die hiervan het slachtoffer worden. Zij zijn zich onvoldoende bewust zijn van de risico’s van verhuur en vertrouwen hun meest waardevolle bezit toe aan een verhuurbemiddelaar.
Aangezien in Nederland de huurder via het huurrecht zeer beschermd wordt, is het voor verhuurders van woningen zeer lastig om, als er eenmaal is verhuurd, voldoende controle uit te oefenen op het gedrag van de huurder. En wanneer het dan misgaat, komen de kosten voor rekening van de verhuurder. De aangewezen weg voor de gedupeerde verhuurder is dan de civiele rechtsgang, een lange en kostbare weg. Rechtszaken van vier jaar zijn geen uitzondering. En het is nog maar zeer de vraag of de verhuurder zijn gelijk kan halen. In een zaak die ons ter ore kwam, moest de verhuurder aantonen dat de woning in diezelfde periode dat de oplichter in de woning zat verhuurd had kunnen zijn aan een bonafide huurder. Hoe ga je zoiets aantonen?
Het is van groot belang dat particuliere verhuurders, huurders, makelaars en bemiddelaars weer in een veilige verhuurmarkt kunnen werken, die de goede naam teruggeeft aan de verhuurmakelaars/bemiddelaars die wel bonafide zijn.
Oplossingsrichting
Er is behoefte aan een regeling die het gedupeerde verhuurders mogelijk maakt om malafide verhuurmakelaars die evident hun werk niet goed hebben gedaan, aan te pakken. Nu zijn er voorbeelden van verhuurmakelaars die relevante informatie achterhouden en/of incorrecte informatie verstrekken met als doel de nietsvermoedende verhuurder het huurcontract te laten tekenen. Zij staan keer op keer voor de rechter wegens het overtreden van de regels. Er zijn verhuurmakelaars/bemiddelaars die al meerdere zaken van hennepteelt op hun naam hebben staan. Juist door het ontbreken van vaste regelgeving hebben deze verhuurmakelaars vrij spel.
Daarnaast zou het vak “verhuurmakelaar” weer een beschermd beroep gemaakt kunnen worden, compleet met wet- en regelgeving en tuchtrecht.
[1]Tussen 1 januari 2010 en 21 augustus 2014 zijn er 112 hennepplantages (groot en klein) on ons land ontmanteld, zo blijkt uit politiecijfers.
[2] Zie voor één van de verhalen: http://veiligleefbaar.nl/de-nachtmerrie-die-verhuurbemiddelaar-heet/
SHVH
In 2012 is de Stichting VerHuurVeilig (SVHV) opgericht. Jos Janssen, een van de oprichters, heeft als expat aan den lijve ondervonden hoe het is om je woning ongewenst, via een verhuurmakelaar, aan een malafide huurder te verhuren. SVHV is een non-profit organisatie die zich ten doel stelt: “Het ondersteunen van het huur- en verhuurproces van vastgoed in Nederland met als doel de kwaliteit en integriteit van die processen te verbeteren”. SVHV streeft naar een veilige verhuurmarkt door middel van: doelgerichte voorlichting, sturing via een Kwaliteitssysteem (QMS) en borging middels een keurmerk.
Onlangs zijn wij het slachtoffer geworden van een hennepkwekkerij in onze woning die we hebben verhuurd via een verhuurmakelaar. We zijn vanaf 2010 woonachtig op Curacao en in april jl is er tot onze grote schriik een hennepkwekkerij ontmanteld in onze woning. De huurder zat er pas vanaf 1 December 2014 in.
Wij hebben de woning exclusief electriciteit verhuurd,, dus wij hebben geen contractuele verhouding met het energiebedrijf. Naast het feit dat wij emotioneel heel erg onderste boven ziijn van dit hele gebeuren worden we nu, boven op alle schade kosten, ook nog geconfronteerd met de kosten voor de electriciteit die door diefstal is afgenomen.
Ik zou graag willen weten of dit zomaar kan door energiebedrijven en of je als verhuurder hierin nog enige recht hebt om niet aansprakelijk gesteld te worden voor simple weg een misdrijf wat je niet hebt gedaan.
We zijn hierin heel erg onwetend en zoekende naar advies en informatie en ook een beetje radeloos!
Misschien zou iemand ons hiermee kunnen helpen.
Vriendelijk groet,
Anastatia Goossen-Haynes
Beste Anastatia,
Stuur mij even uw dosier door ter beoordeling en ik zal u indien zinvol in contact brengen met de juiste deskundigen op dit gebied.
Groet,
Jos Janssen
Goede morgen,
Ik heb een vrijstaande woning gekocht in Mei 2013 en deze vervolgens, na een lange en kostbare renovatie, in Januari 2015 via een makelaardij (beheerder) verhuurd ter bewoning door een familie, daarbij aannemende dat ook in verband met het feit dat ik in het buitenland woon en werk, dit meer garanties zou bieden om criminele huurders te vermijden. In Maart 2015 bereikten mij reeds signalen van omwonenden dat er illegale activiteiten in het pand plaats vonden. Ik heb indertijd de beheerder hiervan op de hoogte gesteld, maar deze beweerde dat na controle bleek dat alles in orde was. Uiteindelijk heeft de politie echter een bordeel met illegaal aanwezige dames gesloten. De huurder heeft het pand vervolgens een maand leeg laten staan, de beheerder heeft echter mijn verzoek om sloten te vervangen en het huurcontract als beeindigd te beschouwen naast zich neergelegd. Huur werd inmiddels toch niet meer betaald. In Mei 2015 bleek er een “neef” van de huurder in het pand te zitten. Spoedig bereikten mij signalen van omwonenden dat deze in drugs handelde. De beheerder stelde ook ditmaal dat na controle alles in orde bleek. Ik ben vervolgens zelf naar de politie gestapt om aangifte te doen. De politie is in begin Juli 2015 de woning binnen gevallen en heeft een XTC lab ontdekt. De gemeente heeft mij vervolgens ervan op de hoogte gesteld dat onder verwijzing naar de opiumwet het pand voor een jaar gesloten zou worden. De criminele huurder en zijn neef zijn sindsdien onvindbaar. Het huurcontract is in Oktober 2015 door de rechtbank ontbonden waarbij de huurder en zijn ex-vrouw veroordeeld zijn om achterstallige huur en de huur voor het jaar van sluiting te betalen, hetgeen (uiteraard) niet is gebeurd. De ex-vrouw heeft een bijstandsuitkering en de huurder heeft geen bekende woon- of verblijfplaats. Ondanks dat ik inmiddels een bonafide potentiele huurder had gevonden die bereid was met vrouw en kinderen onmiddelijk in het pand te trekken heeft de gemeente halsstarrig volgehouden aan de sluitingsperiode van een jaar. Ook een beroepsprocedure door een advocaat heeft dit niet kunnen veranderen.
Inmiddels is de tuin (het perceel is 2000 m2 groot), die in het najaar van 2014 volledig nieuw was aangelegd, volledig verwilderd. Bovendien is tijdens noodweer op 23 Juni 2016 een grote boom op het dak van het pand gevallen, met grote schade ten gevolge (weggevaagde siermuren, eschadigde schoorstenen, dak en plafornd doorboord door grote zijtakken, waterschade). De verzekering weigert de schade, geschat op 20,000 EUR, te vergoeden en heeft zelfs de opstalverzekering per direct beeindigd omdat het pand door de gemeente gesloten was. Het assurantiekantoor dat de verzekering geregeld had heeft me laten weten dat geen enkele verzekeringsmaatschappij een pand dat is gesloten door de gemeente zal verzekeren zodat het pand nu onverzekerd is. De gemeente heeft als enige tegemoetkoming aangeboden om het pand tijdelijk te openen (dagelijks van 8 tot 17 uur) om de aannemer in staat te stellen de hoogst noodzakelijke reparaties uit te voeren en verdere beschadiging te voorkomen. Ik heb inmiddels met een advocaat gesproken, maar volgens deze zou het een lange en zeer kostbare juridische procedure worden om de verzekering aan te pakken. Daar de gemeente indertijd de sleutels heeft ingenomen van een in goede staat verkerend pad en nu (volgende maand) het pand als een bouwval terug te geven aan mij, vraag ik mij af of de gemeente niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de niet verzekerbare schade die inmiddels aan het pand is ontstaan, en alle schade die verder nog zou kunnen ontstaan, in het jaar van sluiting? Het is toch bespottelijk dat een verhuurder die alles heeft gedaan om criminele activiteiten van huurders te voorkomen maar dankzij een incompetente beheerder desondanks het slachtoffer van criminele huurders is geworden dan ook nog op dient te draaien voor enorme schade mede ten gevolge van de halsstarrige houding van de gemeente? Uw advies zou zeer welkom zijn!
Geachte heer De Feijter,
Dank voor uw mail. Eerder (15 sept 2014) heeft er op de SMV website een artikel gestaan met als titel ‘Verhuurleed door hennepteelt’. Dit naar aanleiding van verschillende verhalen over gedupeerde verhuurders. In het artikel wordt gewezen op de in 2012 opgerichte Stichting VerHuurVeilig (SVHV). Deze stichting heeft als doel: Het ondersteunen van het huur- en verhuurproces van vastgoed in Nederland met als doel de kwaliteit en integriteit van die processen te verbeteren. De stichting is opgericht door mensen die zelf hebben ervaren hoe het is om je woning ongewenst, via een verhuurmakelaar, aan een malafide huurder te verhuren. Wellicht kan de stichting u verder helpen. u vindt hun gegevens op http://www.verhuurveilig.nl Veel sterkte en succes!